Varför kräver BRF-projekt extra planering?
Målningsprojekt i bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag är mer komplexa än enprojekt. Ni hanterar boende-kommunikation, störningsminimering, beslutsprocesser i styrelse och stämma samt behöver säkerställa att rätt avtalsstruktur skyddar föreningen.
Steg 1 — Besiktning och projektbeskrivning
Börja alltid med en tillståndsbesiktning. Dokumentera:
- Fasadmaterial och befintliga skador (sprickor, flagning, mögel)
- Fönster- och dörrkarmsklädsel — ingår de?
- Balkongundersidor och räcken
- Takupp (vindskivor, takfotsplåtar)
- Specifika krav (t.ex. bevarande av kulturhistorisk karaktär)
Beskrivningen blir ert offertunderlag och säkerställer att alla anbud avser samma arbete.
Steg 2 — Konkurrensutsättning
Begär minst tre skriftliga anbud. Checklista för anbedömning:
- F-skatt och momsregistrering
- Ansvarsförsäkring (minst 10 Mkr)
- Produktspecification (vilken färg och system används?)
- Antal stryknignar och bearbetningsmoment
- Ställningsplan och säkerhetsrutiner
- Fast pris (undvik löpande räkning för huvudarbetet)
- Garantiåtagande
Steg 3 — Kontrakt och betalningsplan
Använd ABS (Allmänna Bestämmelser för Småhusentreprenader) eller ABT 06 som kontraktsstandard. Stämma av dessa punkter:
- Startbetalning max 10–20 % av kontraktssumman
- Delbetalningar kopplade till definierade milstolpar
- Slutbetalning (10–15 %) hålls kvar tills slutbesiktning godkänts
- 3–5 % säkerhet ska behållas av entreprenören i 2 år
Steg 4 — Kommunikation med boende
Informera de boende minst 2–3 veckor innan start. Kommunicera:
- Tidplan per fasad/trapphus
- Tillgänglighetsbegränsningar (parkeringsplats, balkonger)
- Buller och luktinformation
- Kontaktperson för frågor och klagomål
Steg 5 — Uppföljning under genomförandet
Utse en kontaktperson i styrelsen som kan godkänna löpande beslut. Viktiga kontrollpunkter:
- Grundning och förstastrykning kontrolleras visuellt
- Skikttjocklek kan mätas med enkelt mätinstrument
- Dokumentera avvikelser skriftligt
Steg 6 — Slutbesiktning
En formell slutbesiktning skall genomföras vid projektavslut. Checklista:
- Gå igenom hela fasaden systematiskt
- Dokumentera eventuella fel och brister
- Ange tidsgräns för åtgärd (normalt 30 dagar)
- Godkänn och underteckna protokoll
- Sänd kopia till entreprenören och behåll för föreningens arkiv
Vi bjuder alltid in till en formell slutbesiktning och åtgärdar alla anmärkningar utan tilläggskostnad.
Vanliga misstag att undvika
- Att välja lägsta pris utan att kontrollera vad som ingår
- Att inte kräva fast pris — löpande räkning kan eskalera okontrollerat
- Att betala ut för stor del av summan i förskott
- Att inte dokumentera befintliga skador innan start (skapar tolkningsproblem)
- Att inte kommunicera med boende i god tid